4 secrets expliqués pour devenir riche dans l’immobilier

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Le processus de recherche d’un investissement locatif est passionnant, mais avant d’arriver trop excité sur ce marché, il est important de connaître les véritables enjeux pour vous assurer que vous savez exactement ce que vous faites. Notez ces 4 secrets vitaux…

Comment être certain de réaliser un investissement réussi ?

Comment ne pas faire d’erreur sur la rentabilité de votre opération ?

Découvrez le meilleur conseil pour investir dans l’immobilier et tout ce que vous devez savoir en terme de dépenses que la plupart des investisseurs débutants oublient de calculer :

1- Définir correctement le revenu potentiel de votre investissement (le terreau)

Si le logement a déjà servi de location, vous devez prendre le temps de découvrir combien le logement a été loué par le passé.

Faîtes des recherches pour déterminer si ce montant est cohérent.

  1. Dans certains cas, le logement a peut-être été loué pour un prix inférieurà ce qu’il devrait être.
  2. Dans d’autres cas, une opération locative a peut être louée sur la fourchette haute du marché.

Le meilleur conseil pour investir dans l’immobilier est d’analyse le montant des loyers à logement comparable dans le secteur proche pour vous assurer que votre cible est de qualité.

A ce sujet, regardez cette vidéo très instructive sur la façon dont Jérôme s’y est pris négocier le prix de son investissement et déterminer son loyer :

 

2- Obtenir le prêt immobilier idéal pour une opération locative (arrosage)

Il y a une grande différence entre emprunter pour « habiter » et emprunter pour « mettre en location« .

A destination différente, financement différent !

Ce point est un autre domaine à examiner avec le plus grand soin.

Assurez-vous de connaître et de comprendre de quelle manière cela impacte votre financement :

  • Le taux d’intérêt (fixe ou révisable)
  • L’assurance-décès invalidité (ne vous sur-assurez pas)
  • Les pénalités de remboursement anticipé
  • Les modalités de remboursement par anticipation
  • Le différé de paiement des mensualités pendant les éventuels travaux(car vous n’aurez pas de loyer durant cette période)

Retenez l’idée que :

Plus vous êtes capable de mettre un apport important dans votre investissement meilleur sera le gain financier mensuel…

Ceci est le conseil pour investir dans l’immobilier que ma plante verte pourrait vous expliquer…

 

3- Anticiper l’impact fiscal (taille des feuilles mortes)

Beaucoup de gens calculent leurs impôts sur l’année où l’investissement a été effectué.

Ils supposent qu’ils peuvent utiliser ces chiffres pour estimer leurs dépenses fiscales…

Ceci est l’erreur de l’investisseur immobilier débutant !

Pourquoi ?

Car ils ne sont jamais exactement les mêmes chaque année et que les charges déductibles diminuent dans le temps.

Et notamment celles liées à un prêt amortissable…

En effet, plus le temps passe, moins la quantité d’intérêts à rembourser est importante…

Ce qui influe sur votre déclaration de revenus locatifs.

  • Attendez-vous donc à payer plus d’impôts.
  • Restez informé de l’actualité fiscale de l’immobilier

Ce qui est bien normal puisque vous gagnez plus d’argent !

 

4- Gérer son investissement locatif comme un pro (repiquer les boutures)

Alors que vous auriez certainement espérer que votre bien resterait loué tout le temps, ceci n’est pas du tout une vision réaliste.

Il y aura probablement des moments où votre logement locatif sera vide durant quelques semaines (même avec le meilleur investissement au monde !).

Partez du principe que votre logement aura un taux d’inoccupation moyen de 10%/an.

Si dans la réalité, ce taux est plus faible, ce sera une excellente nouvelle !

Savoir investir son argent dans l’immobilier, c’est aussi maîtriser le coût de la rotation des locataires…

Ce que peu d’investisseurs savent anticiper…

C’est souvent une grosse surprise pour de nombreux propriétaires qui estiment qu’ils vont louer leur bien de manière continue sur plusieurs années.

Vous devrez organiser :

  • La publicité pour trouver un nouveau locataire
  • Les travaux de remise en état
  • La sélection des locataires
  • Les visites des candidats
  • La rédaction du bail et de l’état des lieux
  • Le suivi des éventuels sinistres (dégâts des eaux, organisation des réparations, etc…)

Bref, ce sera votre deuxième profession, à moins que vous ne confiez cette tâche à quelqu’un dont c’est le métier.

Ajoutez à cela le coûts des assurances locatives, d’une protection juridique et d’une responsabilité civile (de 3 à 10% selon le risque et la compagnie d’assurance).

Sur ce dernier point, il est préférable de :

  1. Faire gérer votre investissement par un professionnel spécialisé dans la gestion locative.
  2. Évitez de faire appel à la petite cellule de gestion d’une agence immobilière qui ne sert qu’à entretenir un vivier d’acheteurs et de vendeurs.

En fait, la meilleure façon d’investir dans l’immobilier locatif est d’accepter de payer un coût élevé de gestion locative en contrepartie d’une sécurité à 100% en termes de sinistres (impayés, absence de locataires, dégradations).

Souvenez-vous qu’il est quasiment impossible de conserver le même locataire durant des dizaines d’années sans avoir le moindre problème.

Ce sont les vendeurs d’investissement accros aux commissions qui vous expliquent exactement le contraire.

1 Comment

  1. Pour comparer les prix des loyers, il me semble que l’on peut avoir recours à un certain site. Si j’ai bien compris, on peut s’y rendre pour savoir si le coût d’une location est trop élevé ou pas (selon le marché local). Ça peut aider ! Malheureusement, je ne connais pas le nom. Aurais-tu des infos dessus ?

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