Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?

La-Habana

Si vous êtes un aspirant investisseur, vous devez vous décider quel type d’investissement est plus rentable pour vous. Votre meilleure option pour un rendement important reste en investissant dans l’immobilier locatif. Pourquoi ? La réponse est simple : Alors que le rendement d’un livret d’épargne varie entre 1% et 2%, et celui de l’assurance vie ne dépasse pas les 3%, le rendement d’un immobilier locatif peut atteindre entre 3% et 6% !

Maintenant, comment calcule-t-on le rendement locatif d’un immobilier ? Il existe trois méthodes distinctes : la rentabilité brute, la rentabilité nette de frais et de charges et la rentabilité nette.

La rentabilité brute, alias l’argument de vente de l’agent immobilier

La rentabilité brute est calculée sur la base du prix d’acquisition du bien immobilier  qui prend en compte des frais liés à l’acquisition. Ces frais liés à l’acquisition sont : les honoraires du notaire, l’agence immobilière, les annuités du crédit…etc.

On considère le loyer brut annuel perçu par le bailleur.

La formule est la suivante : (loyer mensuel * 12)/Prix d’acquisition du bien immobilier.

Le taux de rentabilité brute est souvent utilisé par les agents immobiliers pour convaincre l’acheteur. Il donne une vision très optimiste et est loin de refléter la réalité, parce qu’il ne prend en compte que les loyers perçus, abstraction faite de toutes les charges liés à l’exploitation du bien, et qui sont à la charge de l’investisseur.

La rentabilité nette de frais et charges

Cette méthode est plus réaliste, mais pas exacte. La rentabilité nette de frais et charges se calcule par rapport au prix d’acquisition, tout en prenant en compte les frais liés à l’entretien du bien immobilier et sa gestion. Bien sûr, le taux sera inférieur au premier parce qu’il implique une partie des charges, qui sont nécessaires pour que le bien immobilier continu d’être loué au même prix du marché sans quoi sa valeur va diminuer.

On calcule la rentabilité nette de frais et charges selon la formule suivante : ((Loyer mensuel*12)-Taxe foncière-charges non récupérables – frais de gestion)/Prix d’acquisition.

Plus d’explication :

  • La taxe foncière est estimée à environ un mois de loyer, donc à peu près 8% du loyer annuel.
  • Les charges non récupérables, sont les charges que le bailleur ne récupère pas, qui ne sont pas remboursables auprès des locataires, comme les honoraires du syndic, les changements de locataire et ce qu’ils induisent de perte de loyer, le temps de trouver un autre locataire, et les travaux d’entretien courant, par exemple.

La rentabilité nette

C’est la plus réaliste de toutes les méthodes, mais aussi la plus difficile à appliquer puisqu’il dépend de la fiscalité, qui diffère d’un bailleur à un autre.

Elle se calcule en considérant les recettes après déduction de l’impôt, et les autres déductions (Borloo, Robien…etc.) et les travaux de réhabilitation. Ce taux est valable uniquement si la situation de l’investisseur ne change pas, chose qui peut arriver dans le cas où les revenus diminuent (retraite ou chômage en l’occurrence), ou augmentent grâce à des revenus supplémentaires. Ces changements influencent la situation fiscale de l’investisseur et donc son taux de rendement net.

 

 

 

 

 

 

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